При совершении сделки (покупка акций или долей) не следует забывать о соблюдении антимонопольного законодательства. В случаях, предусмотренных ст. 28 Федерального закона «О защите конкуренции», может потребоваться согласие на сделку Федеральной антимонопольной службы.
Так, ЗАО «Х» приобрело 100% доли ООО „А“. На балансе компании числилось несколько земельных участков и один . ЗАО „Х“ пренебрегло детальной проверкой приобретаемой компании. В результате получило компанию с тремя небольшими земельными участками, „недостроем“ на уровне фундамента и огромный долг по сумме, превышающей стоимость всех земельных участков и „недостроя“ в целом. В итоге долг был подтвержден оппонентом в суде и взыскан на основании исполнительного листа с ЗАО „Х“. Таким образом, ЗАО „Х“ не только не приобрело желаемый объект, но и понесло существенные финансовые потери. Этот пример показателен для тех компаний, которые пренебрегают полной правовой проверкой приобретаемой компании.
Однако нельзя забывать и о рисках. Покупка действующей компании чревата приобретением и ее задолженностей, а потому требуется провести детальную диагностику приобретаемой компании. Чем больше компания, тем более основательной должна быть проверка.
Приобретая компанию, покупатель выигрывает и по времени, так как регистрация права на объект недвижимости, приобретенный по договору купли-продажи, по закону осуществляется в течение календарного месяца. Однако регистратор вправе приостановить процедуру для проверки каких-либо документов и выяснения обстоятельств. Значит, процедура регистрации может затянуться. Также к регистрации объектов незавершенного строительства предъявляются дополнительные требования. Например, регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства требует прекращения договора строительного подряда.
Преимущества такого способа приобретения «недостроя», как покупка компании, владеющей объектом незавершенного строительства, состоят главным образом в отсутствии необходимости регистрации права собственности на „недострой“, последующей перерегистрации права собственности на него. Кроме того, существуют плюсы и в отношении налогообложения. К подобным сделкам не применяется налог на добавленную стоимость (пп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ). А вот сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом на добавленную стоимость в размере 18%.
4. По истечении указанного срока новое лицо становится участником общества, которому принадлежит недвижимость.
3. Регистрация изменений: срок регистрации заявлений в налоговой инспекции — пять рабочих дней.
2. Подготовка документов для совершения смены учредителей: необходимо заполнить заявление в налоговую инспекцию, нотариально его заверить, подписать договора купли-продажи доли с каждым участником общества, уведомить общество о совершенных сделках и т.д.
1. Проверка документов: необходимо проверить учредительные документы компании, документы, подтверждающие полномочия исполнительного органа, документы, связанные с объектом незавершенного строительства, документы на земельный участок под «недостроем», получить самостоятельно выписку из ЕГРЮЛ на компанию-продавца, из ЕГРП на земельный участок и т.д.
Процесс приобретения компании, владеющей необходимыми активами, условно можно разделить на следующие этапы.
Приобрести компанию, владеющую «недостроем», возможно путем приобретения контрольного пакета акций или доли участия в уставном капитале компании-владелицы, другими словами, через смену учредителей в компании-продавце.
Как правило, приобрести объект недвижимости легче путем покупки компании, которой принадлежит земельный участок с объектом незавершенного строительства. Этот способ приобретения недвижимости предполагает следующее: к покупателю переходят права не на саму недвижимость, а на компанию ее владельца. При покупке компании к новому собственнику переходят все права и обязанности приобретенного юридического лица, в том числе все его активы. Покупатель, таким образом, приобретает полный контроль над имуществом купленной компании.
ООО «А» принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 1 га. На участке велось строительство торгового центра. Однако в связи с недостатком денежных средств строительство объекта было заморожено, и торговый центр перешел в разряд долгостроя. Объект привлек внимание ООО „В“. Для того чтобы стать обладателем „недостроя“, ООО „В“ приобрело 100% доли ООО „А“, таким образом, стало владельцем компании и одновременно собственником земельного участка. ООО „В“ продолжило строительство торгового центра. Торговый центр был достроен и сдан в эксплуатацию.
Объект незавершенного строительства можно приобрести, например, купив компанию, которой принадлежит земельный участок со строящимся на нем торговым центром. Или осуществить реорганизацию (слияние, присоединение) своей компании и компании, владеющей необходимыми активами.
Благодаря благоприятным рыночным условиям торговая недвижимость Москвы остается одной из наиболее привлекательных сфер капиталовложений. Спрос на торговые площади продолжает расти. Не являются исключением и торговые центры, строительство которых заморожено в силу тех или иных обстоятельств. На рынке немало фирм, готовых вложить денежные средства в недостроенные объекты, а затем, достроив их, сдавать торговые площади в аренду.
Приобретение недостроенного объекта недвижимости
Телефоны: + 7 (985) 763 90 66; + 7 (495) 776 13 39
Первый Столичный юридический Центр
Приобретение недостроенного объекта недвижимости
Приобретение недостроенного объекта недвижимости
Комментариев нет:
Отправить комментарий